Raport Accolade. Szczecin, Rzeszów i Białystok na czele rankingu dla logistyki i przemysłu

11 września, 2026

Szczecin, Rzeszów i Białystok zajęły pierwsze trzy miejsca w rankingu „Beyond the Hubs”, przygotowanym z inicjatywy inwestora Accolade we współpracy z REDD i Michael Page. Raport wskazuje średnie miasta w Polsce, które wyróżniają się potencjałem dla rozwoju logistyki, magazynowania i produkcji. Zestawienie pokazuje, że regionalne lokalizacje coraz częściej przestają pełnić funkcję zaplecza największych hubów i stają się samodzielnie analizowanymi punktami na mapie operacyjnej firm.

*Według raportu Bydgoszcz (miejsce #6) wyróżnia się stabilnym otoczeniem biznesowym, dojrzałością rynku i położeniem wspierającym dystrybucję w północnej Polsce.*

Polski rynek nieruchomości logistycznych i przemysłowych wchodzi w etap bardziej rozproszonego rozwoju. Przez lata największa aktywność inwestorów i najemców koncentrowała się wokół głównych aglomeracji oraz najważniejszych korytarzy transportowych. Dziś coraz większe znaczenie zyskują miasta regionalne: dobrze skomunikowane, konkurencyjne kosztowo, dysponujące zapleczem pracowników i przestrzenią do dalszego rozwoju biznesu.

Raport „Beyond the Hubs” powstał, aby uporządkować wiedzę o średnich miastach i wskazać te lokalizacje, które mają szczególnie dobre warunki do rozwoju działalności logistycznej, magazynowej i produkcyjnej. Analiza objęła miasta liczące od ok. 100 do 400 tys. mieszkańców, funkcjonujące poza największymi hubami logistycznymi i głównymi aglomeracjami magazynowymi w Polsce.

W pierwszej dziesiątce rankingu znalazły się: Szczecin, Rzeszów, Białystok, Zielona Góra, Lublin, Bydgoszcz, Opole, Kielce, Bielsko-Biała i Koszalin. – Rozwój średnich miast nie jest już zjawiskiem pobocznym wobec głównych rynków logistycznych. Coraz częściej są to lokalizacje, które firmy analizują strategicznie: przez pryzmat dostępu do pracowników, kosztów operacyjnych, możliwości skalowania działalności czy położenia względem klientów i dostawców. Dla Accolade to kierunek, który obserwujemy i wspieramy od początku naszej obecności w Polsce. Od lat inwestujemy poza największymi aglomeracjami, rozwijając nowoczesną infrastrukturę przemysłowo-logistyczną w lokalizacjach, które jeszcze niedawno nie były oczywistym wyborem dla wielu firm. Raport „Beyond the Hubs” pokazuje, że potencjał tych miast nie jest już wyłącznie intuicją inwestorów, ale można go uchwycić w danych – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektor zarządzająca Accolade w Polsce.

Joanna Sinkiewicz, dyrektor zarządzająca Accolade w Polsce: - Rozwój średnich miast nie jest już zjawiskiem pobocznym wobec głównych rynków logistycznych. Coraz częściej są to lokalizacje, które firmy analizują strategicznie: przez pryzmat dostępu do pracowników, kosztów operacyjnych, możliwości skalowania działalności czy położenia względem klientów i dostawców. — Joanna Sinkiewicz, dyrektor zarządzająca Accolade w Polsce: – Rozwój średnich miast nie jest już zjawiskiem pobocznym wobec głównych rynków logistycznych. Coraz częściej są to lokalizacje, które firmy analizują strategicznie: przez pryzmat dostępu do pracowników, kosztów operacyjnych, możliwości skalowania działalności czy położenia względem klientów i dostawców.

Accolade to międzynarodowa grupa inwestycyjna działająca w ośmiu krajach Europy, która inwestuje w nowoczesną i zrównoważoną infrastrukturę dla biznesu, przeznaczoną przede wszystkim dla firm z sektorów handlu detalicznego i e-commerce, produkcji oraz logistyki. Od 2011 roku, według stanu na 31 marca 2026 r., firma zbudowała portfel 66 parków przemysłowych z certyfikatami BREEAM lub DGNB o łącznej wartości około 3,9 mld euro, z czego 2,3 mld euro stanowi portfel Accolade Industrial Fund. W Czechach, Polsce, Niemczech, Hiszpanii, Holandii, Chorwacji, na Słowacji i Węgrzech Accolade zarządza nieruchomościami o łącznej powierzchni ponad 3,8 mln mkw., wynajmowanymi przez około 220 najemców. Z tej powierzchni 2,3 mln mkw. w 42 parkach przemysłowych znajduje się w portfelu Funduszu. Portfolio grupy obejmuje zarówno nowe inwestycje, jak i zrewitalizowane tereny poprzemysłowe, które stanowią obecnie ponad jedną trzecią dostępnej powierzchni magazynowej.

Rynek pracy: przewaga regionów to już nie tylko niższe koszty

Raport został uzupełniony o jakościową perspektywę rynku pracy przygotowaną we współpracy z Michael Page. Analiza obejmowała m.in. dostępność pracowników, presję płacową, konkurencyjność regionalnych rynków pracy oraz potencjał kadrowy dla działalności logistycznej i produkcyjnej. – Atrakcyjność analizowanych miast należy oceniać przez pryzmat konkretnego modelu operacyjnego inwestora. Inne lokalizacje będą właściwe dla lekkiej produkcji i magazynowania, inne dla zaawansowanych procesów technicznych, a jeszcze inne dla logistyki regionalnej, dystrybucji czy obsługi rynków zagranicznych. Przewaga regionów nie polega już wyłącznie na niższych kosztach pracy. Coraz większe znaczenie mają dostępność kompetencji technicznych, możliwość relokacji kadry, jakość infrastruktury, potencjał automatyzacji oraz zdolność miasta do utrzymania pracowników w długim okresie – mówi Marta Kozak, Senior Executive Manager, Michael Page.

*Białystok to największy ośrodek gospodarczy północno-wschodniej Polski, który stopniowo umacnia swoją pozycję jako lokalizacja dla logistyki,*

Liderzy rankingu

Pierwsze miejsce w rankingu zajął Szczecin z wynikiem 7,77. Miasto łączy dostęp do portów morskich, bliskość rynku niemieckiego i rozwiniętą infrastrukturę logistyczną. Dzięki temu jest jednym z kluczowych ośrodków obsługujących handel międzynarodowy, logistykę cross-border oraz łańcuchy dostaw w regionie Morza Bałtyckiego. Jego pozycję wzmacniają również sektor produkcyjny, offshore oraz działalność związana z gospodarką morską.

Drugie miejsce przypadło Rzeszowowi, który uzyskał wynik 7,07. Miasto wyróżnia się silnym zapleczem przemysłowym, kompetencjami technicznymi oraz rosnącym znaczeniem w kontekście nearshoringu. Istotnym atutem regionu pozostaje ekosystem nowoczesnego przemysłu rozwijany wokół Doliny Lotniczej, a także strategiczne położenie przy trasie Via Carpatia i kierunku ukraińskim.

Na trzecim miejscu znalazł się Białystok z wynikiem 6,06. To największy ośrodek gospodarczy północno-wschodniej Polski, który stopniowo umacnia swoją pozycję jako lokalizacja dla logistyki, dystrybucji i działalności przemysłowej. Miasto łączy solidne fundamenty ekonomiczne z rynkiem magazynowym, który nadal ma przestrzeń do dalszego rozwoju.

Dane coraz ważniejsze w decyzjach lokalizacyjnych

Partnerem raportu w zakresie danych o rynku magazynowym był REDD. Jak wskazują eksperci firmy, rozwój średnich miast wymaga bardziej szczegółowej analizy niż klasyczne spojrzenie na duże regiony magazynowe. – Rynek magazynowy w Polsce stał się bardziej złożony i bardziej selektywny. Decyzje o wejściu do danej lokalizacji nie mogą opierać się wyłącznie na historycznych trendach czy ogólnej reputacji regionu. Potrzebne są dane pokazujące faktyczną dostępność powierzchni, pustostany, aktywność najemców i dynamikę zmian na poziomie konkretnych miast, a często nawet pojedynczych budynków i modułów. To szczególnie ważne na rynkach rozwijających się, gdzie sytuacja może zmieniać się szybciej niż wynikałoby z tradycyjnych raportów kwartalnych – Krzysztof Foks, Head of Reserach, REDD.

TOP10: różne modele potencjału

Kolejne miejsca w rankingu pokazują, że potencjał średnich miast nie wynika z jednego schematu. Zielona Góra (miejsce #4)korzysta z bliskości rynku niemieckiego i roli zachodniej Polski jako zaplecza produkcyjnego oraz eksportowego. Lublin (miejsce #5) łączy silny potencjał gospodarczy i akademicki z przestrzenią do dalszego rozwoju rynku magazynowego. Bydgoszcz (miejsce #6) wyróżnia się stabilnym otoczeniem biznesowym, dojrzałością rynku i położeniem wspierającym dystrybucję w północnej Polsce.

W zestawieniu znalazły się również Opole (miejsce #7), korzystające z położenia pomiędzy Wrocławiem, Śląskiem i rynkiem niemieckim; Kielce (miejsce #8), pełniące funkcję naturalnego punktu dystrybucyjnego południowo-centralnej Polski; Bielsko-Biała (miejsce #9), oparta na kompetencjach przemysłowych i zapleczu dla nowoczesnej produkcji; oraz Koszalin (miejsce #10), który może rozwijać się jako regionalne zaplecze dla biznesu i logistyki na Pomorzu Środkowym.

Miasta na radarze

Eksperci wskazali także lokalizacje, które warto obserwować w kolejnych latach. Gorzów Wielkopolski może wzmacniać swoją pozycję jako ośrodek wspierający działalność cross-border i obsługę rynku niemieckiego. Częstochowa korzysta z położenia w pobliżu silnego zaplecza przemysłowego południowej Polski i może być atrakcyjna dla firm produkcyjnych oraz logistycznych. Toruń może stopniowo wzmacniać swoją pozycję dzięki korzystnemu położeniu na osi transportowej północ–południe oraz funkcjonowaniu w ramach komplementarnego układu gospodarczego z Bydgoszczą.

Metodologia raportu

Raport „Beyond the Hubs” został opracowany w celu identyfikacji średnich miast w Polsce, które wyróżniają się potencjałem dla rozwoju działalności logistycznej, magazynowej oraz produkcyjnej.

Model rankingowy oparto na trzech filarach:

potencjale ekonomicznym – obejmującym m.in. sytuację na rynku pracy, poziom wynagrodzeń i aktywność przedsiębiorstw,
aktywności rynku magazynowego -odzwierciedlającej skalę i znaczenie lokalnego rynku nieruchomości logistycznych i przemysłowych,
dojrzałości i znaczeniu operacyjnym rynku – uwzględniającym rolę miasta w krajowych łańcuchach dostaw oraz stopień ugruntowania lokalizacji na mapie inwestycji logistycznych i przemysłowych.

W strukturze modelu dane ekonomiczne odpowiadały za 55% wyniku końcowego, rynek nieruchomości magazynowych za 30%, a dojrzałość rynku za 15%. Raport powstał we współpracy z REDD oraz Michael Page.

(s), fot. Accolade